Keine besonderen Renovierungspflichten für rauchende Mieter ohne besondere Vereinbarung

In der Presse war meist nur davon die Rede, dass Mieter uneingeschränkt rauchen dürfen und keine besondere Pflicht zur Beseitigung der an Wänden, Decken, Böden, Türen, Fenstern etc. abgelagerten Rückstände des Tabakrauchs haben. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Entscheidung vom 28. Juni 2006 unter Aktenzeichen VIII ZR 124/05 auch damit begründet, dass der Mietvertrag keine besondere Vereinbarung zur Renovierungspflicht bei Schädigung der Mietsache durch Rauchen enthalten hat. Hier ein Auszug aus der BGH-Presse¬mitteilung zur dieser Entscheidung:
 
Der Kläger (Vermieter, Anm. d. Verf.) kann Schadensersatz auch nicht wegen der von ihm geltend gemachten Verunreinigungen der Wohnung durch "Nikotinrückstände" verlangen, weil die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Liegt eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Der Bundesgerichtshof hat offen gelassen, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben war. Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde, lag nicht vor. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter durch Tabakkonsum verursachte Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auch im Wege der formularvertraglichen Vereinbarung auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist; an einer solchen wirksamen Vereinbarung fehlte es hier jedoch.

Vermietern ist also dringend zu empfehlen, im Mietvertrag eine spezielle Renovierungsklausel für rauchende Mieter aufzunehmen. Noch besser wäre es, ein generelles Rauchverbot zu vereinbaren. Einen Formulierungsvorschlag bietet die NID auf ihrer Webseite an. Ein Rauchverbot im Haus verhindert Konflikte zwischen rauchenden und nichtrauchenden Mietern und damit auch das Risiko einer Mietminderung, die schon mehrere nichtrauchende Mieter vor Gericht durchgesetzt haben, weil sie die Mietsache nicht vertragsgemäß nutzen konnten.

Ab 1. Januar 2007 dürfen Zigarettenautomaten nur noch mit Chipkarte zu bedienen sein, damit sie nur noch an über 15-Jährige Giftstängelschachteln ausspucken. Doch die der Alterskontrolle und Bezahlung dienenden Chipkarten sind ausleihbar und nur wenig wirksam. Der sichtbarste Vorteil der Chipkartenregelung ist, dass von den ursprünglich 800.000 Automaten nur noch etwa 450.000 die Umgebung verschandeln.

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